Haftung bei ungeklärter Brandursache

Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 29.11.1995, 2U 210/94

Ein Wohnungsmieter verlor bei einem Brand große Teile seines Mobiliars. Der Brand war in den unter der Wohnung liegenden, vom Vermieter genutzten Gewerberäumen (Metzgerei mit Imbiss) ausgebrochen. Die genaue Brandursache war ebenso wenig aufklärbar wie der genaue Anschaffungswert und das Alter des zerstörten Mobiliars. Landgericht und Oberlandesgericht gingen von der Haftung des Vermieters aus.

Garantiehaftung des Vermieters
Das Oberlandesgericht Celle legte in einer ausführlich begründeten Entscheidung dar, wie über die Haftungsfrage zu entscheiden ist, wenn die genaue Brandursache unaufgeklärt bleibt. Grundsätzlich haftet der Vermieter für Schäden des Mieters, wenn feststeht, dass die Brandursache eindeutig im Gefahrenbereich des Vermieters gelegen hat.

Den Vermieter trifft zunächst bereits nach dem Gesetz eine Garantiehaftung (vgl. § 538 Abs. 1 BGB), d.h. eine Haftung auch ohne Verschulden, wenn die Schadensursache bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden ist. War die Elektroinstallation bereits bei Abschluss des Mietvertrags unzureichend und deshalb eine latente Gefahrenquelle, so ist der Vermieter für hieraus entstandene Schäden verantwortlich. Die Rechtsprechung hat zwar hierzu einschränkend festgestellt, dass dies bei Gefahrensituationen nicht gilt, vor denen sich der Vermieter nicht schützen kann und die nur aufgrund ganz besonderer Umstände auftreten. Diese zu Hochwasserschäden ergangene Rechtsprechung ist hier jedoch nicht einschlägig. Eine unzureichende Elektroinstallation ist eine akute Gefahr, die der Vermieter durch geeignete Baumaßnahmen ausschließen muss. Der Brandsachverständige hatte im vorliegenden Fall ausgeschlossen, dass der Brand andere, externe Ursachen gehabt haben könnte. Es bestanden keinerlei Anhaltspunkte für eine Brandstiftung. Andere Brandherde als die elektrische Anlagen schieden aus.

Beweislast nach Gefahrenkreisen Nicht zu klären war jedoch, ob der auslösende Mangel der Elektroinstallation tatsächlich bereits vor Abschluss des Mietvertrags bestanden hatte und deshalb die Rechtsgrundsätze der Garantiehaftung anwendbar waren. Für die Entscheidung war es im Ergebnis jedoch nicht ausschlaggebend.

Wenn der Defekt der Elektroinstallation erst nachträglich entstanden war, musste eine Haftung des Vermieters wegen schuldhafter Verletzung seiner Vermieterpflichten angenommen werden, wobei die Grundsätze der Beweislast nach Gefahrenkreisen maßgebend waren. Hiernach müsste der Vermieter beweisen können, dass ihn kein Verschulden trifft oder dass seine Pflichtverletzung nicht ursächlich für den Schaden des Mieters war.

Die Anwendung der Grundsätze der Beweislast nach Gefahrenkreisen war hier deshalb geboten, weil es sich um ein Mietverhältnis handelte, in dem der geschädigte Mieter keinen Einblick in die Interna des Vermieters hatte. Der geschädigte Mieter hatte weder die Möglichkeit festzustellen, ob der Vermieter mit seinen Sachen sorgfältig verfahren ist, noch konnte er überprüfen, wie weit der Vermieter die gebotene Sorgfalt hat walten lassen. Würde man in dieser Situation von dem Mieter verlangen, den Nachweis zu führen, dass der Vermieter eine konkrete Schadensursache, die im einzelnen zu ermitteln wäre, gesetzt hat, und würde man ihn weiter zwingen, die Ursächlichkeit dieser Ursache für den Schadenseintritt nachzuweisen, hätte der Mieter aufgrund der Beweisnot regelmäßig keine Möglichkeit, einen Schadensersatzanspruch durchzusetzen. Deshalb ist in solchen Fällen die Beweislast demjenigen aufzuerlegen, der die Verhältnisse kennt und zur Beweisführung – eher – in der Lage ist.

Pflicht zur Überprüfung der ElektroinstallationDas Oberlandesgericht begründete seine Entscheidung zu Lasten des Vermieters überdies damit, dass der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die elektrische Anlage einer besonderen Kontrolle oder Wartung zu unterziehen, weil sie in seinem Geschäftsbetrieb hohen Belastungen ausgesetzt war. Der nachträglich eingerichtete Imbiss führte zu erhöhten Gefahren, z.B. durch erhöhte Dampfbildung bzw. durch Fettablagerungen. Insoweit war keine besondere elektrotechnische Kontrolle erfolgt.

Erleichterung zur Ermittlung der Schadenshöhe
Der Mieter stand vor großen Schwierigkeiten, die Höhe des Schadens an seinem Mobiliar zu beweisen. Das Gericht verlangte nicht, dass er den gesamten Hausrat mit Kaufquittungen nachweisen musste. Der Schaden war vielmehr zu schätzen. Grundlage für die Schätzung war ein Sachverständigengutachten, das den Zeitwert des Hausrats nach den in der Versicherungswirtschaft gebräuchlichen Tabellen ermittelte. Dabei verwies das Gericht darauf, dass nicht auf den Verkehrswert des Mobiliars vor dem Brand abzustellen war, sondern auf den Umstand, dass der Mieter sich neues Mobiliar beschaffen musste, weil er kaum in der Lage sein würde, Gegenstände des täglichen Gebrauchs mit gleichem Alter zu erwerben. Der Umstand, dass in dem erst 1989 gegründeten Hausstand relativ viele noch sehr neuwertige Gegenstände zerstört worden sind, führte deshalb bei langlebigen Konsumgütern zu relativ hohen Entschädigungswerten, die nicht dem Umstand Rechnung tragen, dass in den ersten Jahren ein besonders hoher Verlust des Verkehrswertes eintritt.

Anmerkung:
Die Entscheidung stellt relativ umfassend und auch verallgemeinerungsfähig die Rechtsprechung zur Schädigung eines Mieters durch Schadensursachen im Verantwortungsbereich des Vermieters zusammen.