Vermieterprüfpflicht für elektrische Anlagen

Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 4.06.1993, 4 U 109/92

Folgendes Urteil traf am 4.06.1993 das OLG Saarbrücken (Aktenzeichen, 4 U 109/92):

1. Der Vermieter ist im Rahmen der ihn treffenden Instandhaltungspflicht gehalten, die elektrotechnische Anlage des vermieteten Gebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik, den VDE-Bestimmungen und den wegen der Prüffristen einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (VBG 4) regelmäßig zu überprüfen.

2. Kommt der Vermieter dieser Prüfpflicht nicht nach und wird der Mieter durch einen in der elektrischen Anlage aufgetretenen Fehler geschädigt (Kabelbrand), so ist der Vermieter dem Mieter für diesen Schaden einstandspflichtig. Dabei spricht eine – widerlegbare – Vermutung dafür, dass das auf dem Fehler der Elektroinstallation beruhenden Schadensereignis bei Beachtung der anerkannten Regeln der Technik (Einhaltung der Überprüffristen) vermieden worden wäre.

3. Diese aus § 536 BGB herzuleitenden Überprüfungspflichten treffen private wie gewerbliche Vermieter gleichermaßen.

Das Urteil unterstreicht einerseits die Bedeutung der Betriebsbestimmungen für Starkstromanlagen DIN VDE 0105 Teil 1 und die Prüfpflicht im Sinne der Unfallverhütungsvorschrift Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (VBG 4), andererseits auch die Auffassung, dass die Unfallverhütungsvorschrift nicht nur für gewerblich, sondern auch für privat genutzte Räume gilt. Die genannten Prüffristen entsprechen dem anerkannten Stand der Technik. Nur dieser ist für die Beurteilung der Frage maßgebend, innerhalb welcher Zeitabstände wiederkehrende Prüfungen elektrischer Anlagen vorzunehmen sind. Die Prüffristen (z.B. für Fehlerstrom-Schutzschalter) hängen von den Umständen ab. Wem die fristgerechten Prüfungen obliegen, hängt von den Vorschriften des Mietrechts ab.